• Fernando Atilio

Pulso del mercado - Análisis y proyección


En este post encontrarás un resumido análisis del último trimestre del mercado de compraventa de inmuebles residenciales en CABA y una proyección a corto plazo, como una invitación a asomarte a lo que en el sector llamamos el "pulso del mercado"; el cual resulta fundamental conocer y tener en cuenta a la hora de tomar decisiones.


Las estadísticas que aparecerán en los medios en los próximos meses nos van a contar la evolución de las ventas siempre con su delay de 30-60 días, como mínimo. Podrás leer a continuación información sobre cómo evoluciona el día a día del mercado desde la mirada de un corredor inmobiliario.

El escenario de la pandemia oficia de marco para todas las actividades. Y dentro de ese contexto cada área reacciona a la crisis sanitaria y económica con mayor actividad en algunos casos por parte de la oferta y en otros por parte de la demanda.

En la actualidad, en el sector inmobiliario parece intensificarse la acción por parte de la oferta de manera constante, mientras que por el lado de la demanda reina la selectividad. Terminadas las compras estacionales de fin de año, motivadas por llegar a tiempo con los cambios de colegios de los niños, que se extendieron al mes de enero, la demanda en febrero ya no se hizo notar. Además, se reitera el pedido por parte de potenciales compradores de: “solo avisame si aceptan precios razonables”. El último dato destacable que quiero mencionar es que muchos compradores son vendedores también y ante la incertidumbre deciden no hacer ni una cosa ni la otra. Son compradores y vendedores latentes para un futuro y si bien podrían aceptar una baja de precios por sus inmuebles, prefieren hacerlo en un escenario de mayor claridad. Este grupo es clave, porque serán los vendedores que pueden impulsar fuerte el mercado a la baja y no convalidan volver a invertir en los precios que hoy consideran altos.

Desde el punto de vista de las consultas en los portales, seguimos con menos de la mitad de consultas que en los meses previos a la pandemia. Vale la pena recordar que esos momentos fueron los peores meses en ventas de los últimos 30 años. Respecto de los últimos tres meses la tendencia en el nivel de consultas también se manifiesta a la baja.

Finalmente, para terminar con el lado de la demanda, el blanqueo parece no haber prendido en el interés del público inversor, al menos en su primera etapa. Cuando los blanqueos funcionan las consultas por terrenos se generalizan y no dependen de la selectividad de una propiedad particular, como sucede en este momento. Todo indica que queda pendiente para el actual gobierno el lograr recrear un clima propicio para las inversiones.

Por el lado de la oferta el escenario es diferente. Por una parte, los desarrolladores -muy activos- incorporan proyectos a la venta sin cesar y a precios muy competitivos, aún con la suba de los costos de los materiales medidos en dólares. Estos desarrollos se ubican muchas veces por debajo de los precios de los usados. Es de esperar que muchos de estos proyectos en un año aproximadamente, aventajen en atractivo a las propiedades usadas en esta guerra de precios, cuando los compradores puedan optar por tomar posesión de una propiedad a estrenar en un par de meses (misma espera que podría darse en un usado) a igual o mejor precio que una propiedad usada. Asimismo, se sumarán con agresividad a las filas de filas de la ventas aquellos compradores latentes hoy expectantes que mencionamos anteriormente al analizar el lado de la demanda, que son los actuales propietarios dispuestos a convalidar precios menores en la venta de lo suyo en un futuro en pos de comprar a precios razonables en un contexto de mayor certidumbre.

Las tasaciones e ingresos mantienen un ritmo creciente, en gran medida impulsados por los ingresos de los inmuebles que antes alimentaban el segmento de alquileres siendo que, a partir de la nueva ley de alquileres y otras cuestiones político-económicas, los propietarios prefieren vender.

Respecto de los precios: si bien muchos propietarios ya convalidan bajas importantes, los precios no logran seducir y continúan situándose lejos de valores que atraigan a los escasos compradores quienes no los perciben como razonables. Al mismo tiempo observamos que no se dan situaciones de puja (es decir, más de un interesado por una propiedad). En los precios actuales sólo se están dando contraofertas en los casos de propiedades que generan interés por sus características y precios de publicación adecuados al mercado; por el contrario, en aquellas propiedades publicadas en valores poco realistas, sólo se escucha silencio por parte de los compradores.

Si bien atravesamos una pandemia, la crisis económica de base demanda soluciones político-económicas de largo plazo y la aparición del crédito hipotecario para poder vitalizar los actuales rangos precios. De no ser así, si nos tenemos que guiar por la vitalidad propia del sector y su presente evolución, con mayor grado de posibilidad nuevas caídas de precios amenazan en el horizonte.

A modo de resumen, se podría proyectar que la disparidad del volumen entre la oferta y la demanda hacen posible pensar que precios un 20/30 % inferiores a los actuales en los inmuebles usados podrían ser un nuevo escalón a ser testeado, teniendo en cuenta la agresividad de la oferta por parte de los desarrolladores y la latencia de los potenciales vendedores que aguardan el momento para vender y comprara precios razonables.


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