• Fernando Atilio

Burbuja Inmobiliaria Parte 1.

El mercado inmobiliario y su lento y resistido proceso de adecuación.


En Argentina todos damos por supuesto que el lugar que mejor resguarda nuestro capital es el ladrillo. Ahora bien, para aquellos que invierten en él dar respuesta a la pregunta de si los valores actuales son adecuados para la realidad de nuestro país se vuelve crucial. Para saber si los inmuebles están en precio mencionaremos quiénes son los animadores de mercado que por su volumen dan vida a la cantidad de transacciones del sector.

En el mercado inmobiliario, los “actores fundamentales” son los inversores de clase media. Son los que hacen que el mercado se ponga en marcha porque inyectan plata fresca al mercado; claro está persiguiendo un beneficio además de conservar su patrimonio; beneficio que podría ser económico o de otro tipo.

Estos inversores conforman una masa crítica de compradores que actúan de manera previsible; otorgando con su existencia sostén, volumen, estabilidad y fluidez al mercado. Como sabemos, hay distintos tipos de inversores dada la versatilidad de la inversión inmobiliaria ya que no sólo nos permite salvaguardar nuestro patrimonio en el tiempo sino que también tiene un valor de cambio, un valor de uso y un valor por su rentabilidad.

Parte de este público buscan generar ganancias comprando en un momento de gran temor para vender luego a mayor valor en un momento con variables político económicas mucho más sólidas.

Sin embargo, otros ponderan por sobre lo demás el valor de uso, no encontrándose en una postura especulativa sino valorando más aquello que una propiedad le da en su uso y goce para un fin determinado; que puede ser ya la tranquilidad y estabilidad de la familia, un uso comercial buscado para su explotación, etc.

Por otro lado, está aquel inversor más conservador que NO busca especular con la compra y venta, sino que sólo busca una renta adecuada, un interés, y pondera especialmente el valor financiero de su inversión en la medida del mayor o menor tiempo de recupero de lo invertido.

En paralelo, quienes buscan invertir al momento de construir también evalúan el tipo de inversión y lo hacen con criterios similares a los antes mencionados.

En la actualidad, ninguno de estos tipos de inversores se encuentra presente en cantidad suficiente entre la demanda.

Si miramos la serie histórica de la cantidad de escrituras en CABA de las últimas tres décadas, notamos una tendencia abrupta a la baja en la cantidad de operaciones inmobiliarias, que finalizan con el 2020 en magnitudes que evidencian una gran parálisis de la actividad en el sector. Es claro que 2020 es el año de la aparición de la pandemia, pero hay otro dato implícito igual de significativo: en todos los contexto económicos sociales y políticos de la gráfica existía al menos un tipo de inversor actuando en el mercado de manera consistente; ya fuera de la mano del comprador con crédito hipotecario o rentista en los 90, o bien aquel más inclinado en hacer crecer su patrimonio en obras después del 2005. Por último, cuando se han dado baches en la demanda inmobiliaria del tiempo que analizamos, algún oportuno blanqueo logró inyectar el dinero necesario para impulsar la maquinaria de la construcción, al menos coyunturalmente.

En 2020 la nueva Ley de Alquileres es, a lo que a inmuebles se refiere, el verdadero cisne negro y no tanto así la pandemia (salvo para el segmento de oficinas). Con la aparición de esta nueva ley se terminó de expulsar, en medio de una crisis económica sin precedentes, al inversor más conservador, al que busca renta de largo plazo. La inestabilidad económica y los altos índices de inflación excluyen cualquier posibilidad de crédito en serio y vuelve imposible el acceso a millones de trabajadores que quisieran comprar propiedades para su uso. El blanqueo practicado hoy por las autoridades no genera interés. La obra nueva no logra hacer pie porque las variables en inversiones que necesitan al menos dos años para desarrollarse como tipo de cambio, inflación y trabas a las importaciones, demuelen la posibilidad de prever el abastecimiento de los materiales para la obra por un lado y dificultan la comercialización de las unidades por el otro lado.

Por su parte, el inversor con excedentes de cash, de corte más especulativo, centrado en comprar hoy ”a bajos precios” y más adelante vender mejor, no ve esa oportunidad hoy. Prefiere resguardar su patrimonio a costo de “perder de hacer un posible negocio” porque la sensación es que el riesgo supera la expectativa de ganancia.

Las señales desde el exterior desnudan nuestra nueva realidad: la actual calificación para la Argentina, por parte de las evaluadoras de riesgo internacionales, a rango de “Economía de Frontera”, ubicándonos en la línea de países como Bangladés, Botsuana, etc., nos expulsa de la región en términos de inversión y desalienta cualquier interés del capital extranjero e incrementa la percepción de fragilidad de la seguridad jurídica en lo que a estabilidad política y de propiedad privada se refiere.


Podemos concluir que si quedan afuera -en general- todos los tipos de inversores de clase media, el mercado inmobiliario no puede sostener ni su actividad ni el actual nivel de precios. Los propietarios que ya invirtieron en su inmueble y esperan vender para comprar y así cambiar de hogar, están paralizados y técnicamente agregan volumen hoy a las filas de las ventas. Resulta inviable sostener valores para un potencial comprador dolarizado ausente que, espantado por una realidad acuciante, lleva acciones para huir de sus inversiones. El mercado inmobiliario no puede seguir disociado de la realidad de la economía interna. Si el inversor está ausente, sólo podría darle volumen y dinamismo al mercado aquel comprador asalariado o profesional que inyecta dinero fresco con un crédito hipotecario. Y si el crédito brilla por su ausencia, sólo podría comprar el asalariado o profesional con poder de ahorro. Pero, ¿alcanza con estos compradores para hacer girar el engranaje del mercado? ¿Pueden soportar los inmuebles estos precios y pretender fluidez en la actividad? Evidentemente no. Así demuestra la gráfica, que nos encontramos en un proceso de adecuación al nuevo escenario socioeconómico, y lamentablemente resistimos el hacerlo. También da cuenta de ello la nota de El Cronista que aquí elnazo: https://www.cronista.com/apertura-negocio/real-estate/venta-de-inmuebles-se-frena-la-caida-de-precios/. Muchas veces a quienes resistieron, el mercado los premió y en esa especulación se fundamenta la parálisis. Estimo que esta vez es muy diferente por haber quedado el mercado en estos valores sin fundamentos que los sostengan. Opino que sería oportuno adecuarnos a la realidad, desde un sinceramiento de valores a partir del cual podremos poner al mercado nuevamente en marcha y continuar con los planes de vida individuales y colectivos.

En síntesis: el cambio de normativa en lo que respecta a la nueva Ley de Alquileres es un cambio que a priori uno podría imaginar que afecta sólo a inquilinos y propietarios rentistas, pero en realidad se trata de un “game changer”, una variable que cambia el juego en lo que refiere a la inversión inmobiliaria y, por ende, configura una nueva realidad en el mercado. ¿Por qué sucede esto? Porque en mi opinión marca el fin de un proceso de expulsión de la clase media del mercado inmobiliario. En este escenario se espera que continúen subiendo los valores de los alquileres y bajando los precios de las propiedades aún si se diera como promueve la oposición, la derogación de la discutida ley.
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