• Fernando Atilio

CABA:Claves del mercado inmobiliario 2022



Claves del mercado inmobiliario en CABA para 2022

¿Qué pasará con el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires en los próximos meses? ¿Qué tipo de oportunidades representa este escenario? Aquí las claves.




No hay duda de que el mercado inmobiliario en CABA está evolucionando. En esta entrada del blog vamos a echar un vistazo a cómo el mercado está cambiando y lo que eso significa para los propietarios en los barrios de Núñez y Belgrano. También vamos a explorar algunos de los factores clave que están impulsando estos cambios. Así que si usted tiene curiosidad acerca de lo que está sucediendo en el mercado inmobiliario de CABA, ¡siga leyendo!


Los datos del mes de mayo de 2022, según el último informe aportado por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, mostraron un total de 2.866 registros. Esta cantidad de operaciones significa que la actividad en el sector sigue sin mejorar en 2022, aún con bajas de precios en los inmuebles, en relación a niveles previos de la pandemia.


Si las propiedades vienen bajando desde 2018 ¿es un buen momento para comprar a estos precios? Esta es la pregunta del millón


Hay diferentes opiniones en el mercado; sin embargo, lo que es seguro es que siempre puede haber buenas oportunidades y no sólo para aquellos que tienen la liquidez necesaria para comprar una propiedad a bajo precio. Otros ven una gran oportunidad para vender si también se realiza una operación de compra por mayor valor, ya que agregando poca diferencia en dólares pueden acceder a propiedades más importantes. Por último, algunos clientes ven una oportunidad en recibir el precio de la venta en cash y destinarla a distintas inversiones, como invertir en propiedades desde el pozo o comprar propiedades fuera del país.

La mayoría de los no muchos inversores que vemos en el mercado manejan tickets de un valor promedio de 15.000.000 de pesos. Esto se debe a las ventajas fiscales que favorecen a quienes deciden invertir hasta esos montos en el mercado inmobiliario; se ven animados sobre todo quienes quieren activar “dólares guardados en el colchón” siempre que puedan aprovechar precios bajos con fuertes contraofertas. Si te sentís identificado con este grupo puede ser una buena oportunidad para vos hoy.


¿Qué podemos esperar de la actividad en el segundo semestre?


Por lo que respecta a las ventas, no se esperan cambios y en ese sentido podríamos ver cifras bajas en cantidad de operaciones para los meses de Julio y Agosto. Al mismo tiempo, el stock de propiedades en venta, es de esperar que continúe creciendo. En gran medida el dólar será determinante ya que si se mantiene en calma favorecerá la actividad del mercado y por el contrario si salta su cotización fuertemente, traerá más bajas en los precios con pocas operaciones. Veremos.


¿Quién está activo en el sector?


Los más activos son los vendedores. Bajan sus precios lentamente pero de manera continua y si bien las caídas de precios han sido importantes desde los máximos de 2018 tanto para las propiedades a estrenar como para las usadas en venta, creemos que se profundizará en los próximos meses como consecuencia de las nuevas ofertas de propiedades a estrenar. Es que los desarrolladores son los más activos, a su vez, entre los vendedores. Muchos, a partir de 2020, iniciaron sus obras con valores en dólares 30% más bajos e importantes beneficios impositivos que se promocionaron durante la pandemia. Además, han logrado implementar de manera habitual la modalidad de incorporar a los dueños del terreno al negocio, evitando desembolsar dólares y los riesgos que eso significa. Por todo esto pueden salir hoy a comercializar sus unidades semi-terminadas con precios más competitivos y declararle la guerra a los departamentos usados en la lucha por atraer compradores. Si venís pensando en comprar algo de pozo con amenities, puede haber oportunidades para vos porque los desarrolladores están haciendo importantes descuentos (esto varía mucho en función de la etapa más o menos temprana del proyecto).


La ciudad cambia


El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires en el 2022 lanzó un plan de reconversión del centro porteño, modificando el uso primario de oficinas hacia el uso de vivienda principalmente, orientado a jóvenes estudiantes, turistas etc. Este plan es acompañado por créditos blandos otorgados por el Banco Ciudad tanto para la refacción del inmueble como para su compra. Desde el Colegio Inmobiliario estiman que cerca del 50% de las compraventas de inmuebles en la ciudad, en lo que va del año, se explican porque muchas familias e inversores aprovechan precios en torno a los 1.000 USD el m2 y los beneficios promovidos por el gobierno para invertir en esta zona de la ciudad. El cambio de uso tendrá una serie de implicaciones en el mercado inmobiliario, tanto en términos de precios como de tipos de propiedades que estarán disponibles para la venta o el alquiler.

Si te animás a sumarte a este cambio y querés destinar a inversión un ticket menor a USD 80.000 podés encontrar una oportunidad aunque los precios ya están comenzando a subir lentamente en las mejores ubicaciones de los barrios del centro.

Por otro lado, zonas como Belgrano y Nuñez van bajando la mayoría de sus precios por debajo de los US$2.000 m2 en un intento por atraer una porción del 50% restante de las transacciones. Hasta ahora, si bien son barrios que generan interés por sus atributos, a estos precios no logran convencer a los compradores como para reactivar las ventas. En ambas zonas, los departamentos con amenities son los más demandados, junto con los que tienen algún espacio libre como patio o terraza.


También notamos que aumenta significativamente la cantidad de vecinos que están interesados en vender casas para comprar algo más nuevo. Algunas veces prefieren algo más chico en la zona y otras veces evalúan mudarse a barrios de menor cotización para modernizarse sin perder comodidad. Pareciera que para muchos es importante modernizar el lugar donde viven y la forma en que viven. En estos barrios las experiencias de los edificios con amenities han sido todo un éxito en los últimos 10 años al punto de convertirse en una tendencia definitiva en el consumo de los compradores de vivienda. Esto impulsa el interés de los desarrolladores en generar proyectos de muy buen nivel en Núñez para edificios de pequeña y mediana escala; lo cual genera que aumente la demanda por terrenos para construir y cambie lentamente la fisonomía del barrio. Si estás pensando si es buen momento para vender tu departamento, puede que sea una gran oportunidad para vos para mudarte a algo más moderno con poco dinero agregado sobre el departamento que vendés.


¿Qué podemos concluir?


El principal actor que domina la escena del mercado es el desarrollador en todas las épocas, ya que activamente ingresa gran cantidad de inmuebles al Stock, se vuelve más competitivo por la vía del precio y acompaña los nuevos gustos del consumidor (en la actualidad de mano de los amenities). Este movimiento afecta directamente al vendedor de un inmueble usado, al que solo le queda competir por precio si quiere vender su propiedad, porque las razones que impulsaron su compra décadas atrás son muy distintas a las razones que impulsan al público a comprar hoy. Actualmente comodidades como piscina, parrillas, seguridad, plaza para niños, gym, etc. son los principales requerimientos por parte de los compradores, siempre de mano de unas expensas razonables. Resulta intolerable para el comprador que puede acceder a amenities pagar expensas altas sin mejorar ostensiblemente su calidad de vida. Por todo esto y en un contexto de empobrecimiento de la capacidad de ahorro de la clase media, es que los precios empujan a la baja en todos los segmentos y sin signos de cambio alguno.

Es de esperar que la dinámica del descenso continúe y su velocidad dependerá en gran medida de la capacidad de los corredores inmobiliarios para acompañar a los propietarios en la búsqueda de compradores, porque si el mercado sigue con una oferta tan superior a la demanda los precios seguirán cayendo de todos modos, con cada vez menos ventas y sin que se vislumbre la posibilidad de generarle solución a sus clientes. Muchas experiencias de todo el mundo demostraron que si la baja de precios se da sin demoras, todos los precios se acomodan en los mismos niveles y se reactiva la actividad. Tal es el caso de lo sucedido en Argentina 2002 y Estados Unidos 2009. En cambio España trató de resistir a la baja de sus precios y la recesión se extendió por varios años más.


Es clave comprender que el stock de inmuebles en venta crece mes a mes en forma acelerada. En gran parte debido a que, si bien los precios vienen bajando, los compradores no se sienten estimulados a comprar y retrasan sus decisiones. Así, los plazos de venta se alargan mucho más allá de lo habitual empujando los precios más a la baja aún. Por consiguiente no es una estrategia eficaz esperar para vender en un mercado a la baja como el actual, y resulta sumamente razonable escuchar las ofertas con atención, negociar el mejor precio posible y aprovechar la oportunidad de poder realizar tus proyectos.


Como puede ver, hay muchas oportunidades en el mercado hoy en día. Si usted es propietario de una vivienda en Nuñez/Belgrano, no dude en ponerse en contacto conmigo a través del siguiente enlace:

. Estaré encantado de ayudarle a aprovechar las condiciones actuales del mercado y sacar el máximo partido posible a su propiedad. ¡Gracias por leerme!




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