• Fernando Atilio

¿Qué pasa con el mercado inmobiliario?

Actualizado: abr 20

Las estadísticas indican que existe una importante sobre oferta en el mercado de propiedades a la venta y ese stock se acrecienta día a día. Es una realidad indiscutible. ¿A qué se debe? ¿Por qué hay tantos departamentos a la venta en nuestra ciudad?


Si quieren leer las opiniones de otros corredores inmobiliarios los invito a leer la siguiente nota del diario Ámbito de hoy: "Mercado inmobiliario en la Ciudad: ¿Por qué se está generando sobrestock de propiedades a la venta?" https://www.ambito.com/negocios/real-estate/mercado-inmobiliario-ciudad-por-que-se-esta-generando-sobrestock-propiedades-la-venta-n5183163


En nuestra opinión profesional, el hecho de que la cantidad de propiedades que se ofrecen a la venta en los portales sea inmensa, se debe principalmente al bajo nivel de competitividad de esa oferta; que genera que se venda menos del 2% de lo publicado y así se acumule el stock.

Por oferta COMPETITIVA nos referimos a aquella propiedad que ofrecida a la venta en el mercado a un precio determinado con sus características propias: metros, ubicación y estado, generan interés en potenciales compradores.


Quienes buscan para comprar en los portales, justamente lo que se fijan es en esa relación entre la foto de portada, el precio, los metros y su ubicación. Sólo si la oferta está competitiva, es decir, la relación les resulta atractiva, harán clic para ver más fotos y características y quizá consulten por ella.


Cuando hablamos con nuestros clientes, para que lo vean clarísimo, solemos pedirles que piensen en su propia experiencia a la hora de visitar un portal inmobiliario y les preguntamos: "¿acaso no te sucede que, luego de ingresar en el portal los parámetros de lo que estás buscando, vas bajando la ruedita del mouse y en un primer vistazo evaluás de cada propiedad del listado: foto de portada, precio, metros, ubicación y si te interesó pero sobre todo si te gustó la relación ingresás a ver más de la propiedad ?. ¿Y, por el contrario, si las propiedades que ves mientras vas bajando con la ruedita del mouse no te generan interés, seguís bajando y vas dejando atrás cientos de propiedades que no llamaron tu atención (en nuestros términos porque no se trataban de ofertas competitivas)?". Así suele ser la experiencia de la gran mayoría.


Es por ello que resulta tan importante -si realmente querés vender- publicar la propiedad a un precio justo de mercado o incluso un poco por debajo en el mercado bajista actual, para que tu propiedad resulte una oferta competitiva en el mercado y no sea ignorada mientras los compradores buscan en los portales entre miles y miles de propiedades en venta; siendo el precio el único factor que podemos modificar nosotros (no podemos modificar ni los metros, ni la ubicación, probablemente tampoco el estado). Tengamos en cuenta también, que el precio máximo es el filtro que más aplican los compradores en sus búsquedas, y si nuestro precio de publicación está por encima del valor de mercado es altamente probable que directamente nos quedemos fuera de los listados que "scrollean" con el mouse.


Entonces, venimos diciendo que existe una sobre oferta en el mercado de propiedades porque la gran mayoría está publicada a un precio superior al valor que los compradores están dispuestos a convalidar. A lo cual debemos sumar una gran cantidad de mercadería a estrenar que viene ingresando al mercado y mucha de ella a precios mucho más competitivos que los usados.

Ahondemos un poco más en esto. Hay dos tipos de proveedores muy diferentes en el mercado inmobiliario. Por un lado, el de los desarrolladores y constructoras: altamente profesionalizado, súper informado, coordinado, flexible, y concentrado; que se adapta rápidamente a los cambios de la economía y a los nuevos contextos que generan los cambios de políticas públicas. Y, por otro lado, el de los propietarios: poco informado, descoordinado, altamente atomizado, con mucha más lenta reacción y adaptación a los cambios que va requiriendo el contexto.


Entre ambos tipos de proveedores se da una relación de competencia en la cual sólo una de las partes está totalmente consciente de esa competencia y toma acciones rápidamente aventajando a la otra. Es por ello que se da actualmente que muchos departamentos "a estrenar" se ofrecen a un valor inferior que los "usados".


Son mucho los factores que intervienen en los cambios de mercado de mediano y largo plazo. Lo cierto es que cuando esos grandes cambios suceden los proveedores de departamentos a estrenar configuran su negocio a partir de esa nueva realidad e inundan el mercado a una oferta que muchas veces resulta incluso más económico que los departamentos usados. Si te interesa leer más al respecto podés leer nuestra nota "Mercado inmobiliario actual: departamentos a estrenar más baratos que los usados" en el siguiente enlace: https://www.atiliopropiedades.com.ar/post/actualidad-inmobiliaria. Esta es una realidad ineludible para los usados que se ofrecen en el mercado, que les dice que ya no pueden competir a los precios que se venían ofreciendo. La nueva realidad es adecuarse a los nuevos precios de departamentos "a estrenar" que siempre fueron referencia para los "usados".


También suman propiedades a este mercado los propietarios que, descontentos con las condiciones de la nueva ley de alquileres, optan por quitar su propiedad del mercado de alquileres y colgar el cartel de venta.


Resumiendo, las estadísticas nos indican que desde hace 3 años que la tendencia del mercado dejó de ser alcista y la curva hacia la baja se ve cada vez más pronunciada, siendo cada vez más bajos los valores que convalidan los escasos compradores. Vienen siendo años en los que se vende menos del 2% de lo que se publica acumulándose cada vez más y más propiedades a la venta. En así que, coincidimos con lo que menciona el colega Diego Oks en la nota del Ámbito, "hoy sólo venden quienes ajustan sus expectativas a los nuevos valores de mercado".


Tip👉 en un mercado alcista como fue el nuestro, por ejemplo entre el 2002 y el 2018, si publicabas tu propiedad a la venta en los portales a un valor superior al de mercado, pasaba el tiempo y el precio se acomodaba sólo a la nueva realidad para encontrarse con potenciales compradores. En cambio, en un mercado bajista como el actual, si publicás tu propiedad a la venta en los portales a un valor superior al de mercado serás invisible ante los ojos de los potenciales compradores y aunque vayas bajando el precio es probable que corras detrás sin alcanzarlos. Si querés leer más sobre la tendencia del mercado actual te invito a leer nuestra nota del blog: "Mercado inmobiliario en marcada tendencia bajista": https://www.atiliopropiedades.com.ar/post/mercado-inmobiliario-en-marcada-tendencia-bajista

Es por ello que nosotros aconsejamos hoy, con la franqueza y honestidad que nos caracterizan, y motivados por nuestro profundo interés de ayudar a las personas, publicar su propiedad al precio justo de mercado. No estarás "regalando" tu propiedad, sino que estarás logrando vender en un mercado en el que apenas un puñado vende y seguramente podrás aprovechar alguna excelente oportunidad al comprar.


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