Muchos conocidos y clientes de años me consultan porque encuentran, en las publicaciones de los portales inmobiliarios, importantes diferencias de precios entre inmuebles en apariencia similares; y otras veces me consultan porque ven una gran cantidad de propiedades que no se venden siendo que, cuando se las compara con otras muy similares, parecen tener un precio competitivo. Ambas inquietudes son válidas y dan cuenta del desequilibrio actual del mercado y la enorme distorsión de precios entre propiedades similares que existe hoy en los portales inmobiliarios.
Asimismo, convivimos actualmente con otra distorsión de valores; entre los precios de publicación (oferta) y los de venta (cierre).
Normalmente, se da que -en mercados equilibrados- esta relación no supera el 10%. Mientras que en el mercado actual, esa relación puede llegar hasta el 40%.
Todo ello complica mucho la tarea de determinar un precio que esté más cercano al precio de cierre para cada inmueble.
Entonces ¿cuáles son los valores de cierre?. Y en este punto se vuelve todo muy complejo. Sin detenernos en cuánto de sobreoferta hay en el mercado y su evolución, describimos las razones detrás de la confusión sobre cuáles son los valores de venta de los inmuebles:
Por un lado, las estadísticas del Colegio Público de Escribanos de CABA son una de las pocas y más fiables fuentes de información sobre las transacciones; sin embargo, lamentablemente no nos permiten acceder a una conclusión acertada sobre precios de cierre, siendo que es muy común encontrar que a la hora de escriturar -por cuestiones contables, impositivas, etc.- no se declare el 100% del precio efectivo. Además, muchas veces, por las mismas razones se declara el valor en $ cuando la operación se pactó en dólares, y las cotizaciones van cambiando a lo largo de uno o dos meses (tiempo que puede demorar una escrituración).
Por otro lado, la gran mayoría de agentes y corredores inmobiliarios toman el método comparativo entre inmuebles similares para extraer el precio de una propiedad. Si bien el método es fundamental, lo cierto es que en un mercado que evoluciona acelerando su dinámica (a la baja en este caso) pierde efectividad porque queda evaluando precios que se fijaron en el pasado, que ya cambiaron. Así muchos colegas necesitan dar lo mejor de su profesionalismo para poder hallar el valor real de un bien.
Por su parte, el público general al igual que los medios, acostumbran creer que lo que se ve en la pantalla describe la realidad. Es importante decir que la sutileza en el caso de los portales es lo parcial de la realidad que reflejan.
Por su parte, el público general mira y toma como referencia válida de precios a los portales inmobiliarios; que son medios dedicados a publicitar (mediante pago) los inmuebles con sus precios en oferta donde hay desde precios razonables (un porcentaje ínfimo) a precios siderales. Lógicamente estos portales nunca reflejan los precios de la demanda, como tampoco informan sobre los precios de realización de venta ni dan cuenta por ende de cuál es el porcentaje de distorsión entre los precios de oferta y los de venta. Para ponerlo en otras palabras, el mercado del lado de la demanda aquí no tiene voz y las publicaciones solo reflejan los precios a los que no se vende, porque las propiedades a los precios vendidos en cuanto se toma reserva dejan de estar en el portal.
Finalmente, una cuestión más que aporta a la confusión y distorsión de precios tiene que ver con la convivencia en el mercado inmobiliario con dos tipos de actores; a saber: los propietarios y los desarroladores/constructoras. Los desarrolladores son profesionales del mercado y ante grandes cambios en la política económica, alteran su esquema comercial para adecuarse a la demanda. Así, encontramos unidades de pozo de construcción Premium en ubicaciones Premium, muy por debajo de los precios promedio de la misma zona para departamentos usados.
En síntesis 👇
Ø Los datos de escrituración nos hacen presumir que se vendió más o menos pero no a qué valor.
Ø Los portales nos muestran las propiedades que no se venden, y cuando sacamos valores promedio los rangos de precios son tan amplios que nos alejan por completo de una conclusión y aportan más confusión.
Ø Público general y colegas que parten de la información de los portales para cotizar inmuebles, se suman al pelotón de lo que no está adecuado a la demanda y, por lo tanto, lejos de valores de concreción.
Es por ello que considero que los métodos de tasación típicos no son los adecuados para los tiempos actuales. Hoy, la tarea del inmobiliario de tasar los inmuebles es más compleja que nunca y, por ende, requiere mayores niveles de profesionalismo, experiencia, honestidad y compromiso de su parte; y, a su vez, mayor confianza por parte del propietario en su asesoramiento, para lograr vender en un mercado sobre ofertado donde los compradores no están convalidando el 98% de los precios de publicación y se vende menos del 2% de lo que se publica.
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